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173套！！揭开2022年度京城别墅销冠的“去化秘籍”******

　　2022年北京别墅市场是饱含希望的一年，在多重超预期因素影响下，从供需两端的对比来看，还是明显呈现出供不应求的态势。同时，今年中央及地方“支持刚性和改善性住房需求”释放，叠加金融16条政策出台，以及支持房企融资的“三箭齐发”。由此，反应在北京楼市的表现里，改善型置业率先回暖，不少别墅产品项目甚至出现持续热销。

　　以观承别墅·大家为例，以全年成交173套房源的佳绩，成为2022年度京城别墅成交套数销冠。值得一提的是，在去年年底北京疫情防控遍地开花，该项目反而还获得众多高净值人群的密集关注与青睐，仅12月1-12日，连续12天成交12套，走出阶段性高流速行情。

　　市场认可

　　平均每两天销售出一套房源

　　根据地产营销人数据统计显示，2022年1-12月北京别墅市场，别墅新增供应2216套，成交3300套，供不应求。其中观承别墅·大家以173套的业绩获得北京别墅成交套数TOP1的殊荣，让这个十年成长的大墅区项目，再度回归大众视野。

　　一组组热销数据的背后无不体现着观承别墅区的实力，有业内人士分析，别墅销冠相较传统平层，更具有含金量，因为每套别墅都面对的是一组更为挑剔的客户，成交周期更长，成交难度更大。因此，项目的持续热销也充分印证市场认可度，可以明显感受到置业客户的热情。

　　以观承别墅·大家全年共计成交173套房源计算，其去化速度，若按一年365天推演，基本能做到平均每两天就能销售出一套别墅产品。这个成绩，尤其在2022年市场整体销售回落的背景下，无疑显得十分难能可贵。

　　那么，观承别墅·大家的“去化秘籍”，即其支撑热销业绩背后的成因，值得我们在新年伊始，深入揭开并做出相应解读。

　　终极改善

　　精工合院超越传统迭代升级

　　从20多年前的丽京花园落户中央别墅区从而开启北京别墅市场以来，京城别墅虽几经迭代，但均以毛坯交付为主流，精装别墅可谓屈指可数。

　　对于高端别墅来说，除了占据五环中央别墅区的优越区位、紧邻温榆河生态湿地的优渥环境，这些显性价值外，万科针对高端客群需求的匠心筑造才是最后胜出的关键。

　　观承别墅·大家不仅是市场为数不多采用精装修交付的别墅项目，更通过多年别墅住区的反复实践和得失复盘，结合前三期2000余户交付业主的大量调研，真正从业主实际居住体验的角度上，对五大产品模块和7个精工细节进行了终极改善的迭代升级。

　　对比传统别墅形态，观承别墅·大家采用双拼L型合院别墅设计，保证充分采光的基础上，实现了合院的围合效果，让每一层空间都实现对阳光的私密共享。

　　走进样板间，开阔的首层空间采用悬挑结构反重力技术，并首次将剧场级建筑的无柱化解构引入住宅，实现从院落到客厅的无界延伸。且项目还特别通过楼梯间天窗，卫生间天窗，地下天窗等设计让空间更加灵动。

　　除此之外，观承大家首次引入立面BIM工具，彰显粉墙黛瓦东方意境；安装安心舒适六大系统设备，给予居住者极致舒适体验；以及打造闻香、采果、赏色的三大嗅觉、触觉、视觉多感交互景观。

　　风水声光等细节之处，通过分户墙点位上下错位布置，避免底盒对穿，保障隔音效果；顶层卧室增加内保温，增强顶层保温隔热性能；玄关设置高低差，提供分区明确的脏区和净区，保证居所干净卫生；玻璃栏板处楼梯侧面设置小夜灯，保证安全；楼梯踏步节点平滑，避免下楼时脚跟磕碰；卫生间预留拖布桶/壁挂洗衣机/拖地机器人水点，满足多样化使用需求；端户窗户设置为电动窗户，方便开启。

　　北五环

　　高净值人群青睐中央别墅区

　　作为北京最成熟、配套最齐全，氛围最良好的别墅区，顺义中央别墅区一直是高净值人群置业终极梦想的首选。

　　中央别墅区至今已经发展30余年，从1.0区域的天竺板块，到2.0区域的后沙峪板块，再到目前已经步入到观承大家所在的高丽营区域，即3.0区域，越发展越凸显后发优势。

　　观承大家自拿地之初就以“先规划，后开发”的前瞻理念，不断向市场和客户释放和释义合院产品的真正优越性。

　　对于1600-2000万量级购房人群而言，位于顺义中央别墅区的观承大家无疑是为其精准匹配、终极改善的王炸级产品。

　　该区域的发展潜力、圈层定位、交通体系、生态环境等方面赋予了多重附加价值。首当其冲的便是交通体系，高丽营板块拥有更加丰富的公共交通路网，尽享轨道交通地面交通和空中交通三网交织，同时又避开了低空航道，不会被飞行器噪音所打扰。

　　其次，产业支撑方面，观承大家项目与北京市政府重点打造的未来科技城毗邻，后者作为国务院批准的第一个“国家智慧城市试点”，目前已有数十家央企国企入驻，高知高质科研人群云集。

　　最后在生态环境方面，观承大家项目独具两河三园一湖的景观资源，即全长47.5公里的温榆河，逾百年历史的方氏渠，5万平方米的观承滨河公园，近3万平方米的中央景观鹿鸣公园，以及314公顷的新建滨水公园等，周边绿化率高达80%。

　　项目附近还坐拥15所国际学校，5大购物中心、6大高尔夫球场、7家高端马术俱乐部、8处高端酒店、10个大型专业医院等强势资源。

　　据悉，万科观承别墅·大家作为中央别墅区的收官之作共334套独栋合院，10年来产品不断迭代升级，真正做到私密与舒适的结合，符合当下高净值家庭的居住需要。

　　文/宋欣

中央农村工作会议系列解读⑬保障粮食稳定安全重在调动农民积极性******

　　作者：钟钰、李天祥 系中国农业科学院农业经济与发展研究所；南京农业大学金善宝农业现代化发展研究院

　　2022年中央农村工作会议强调，保障粮食和重要农产品稳定安全供给始终是建设农业强国的头等大事。全方位夯实粮食安全根基有赖于要素投入保障、科技支撑和政策支持，但农民作为种粮微观决策主体，直接决定着这些因素对于粮食生产的作用效果。

　　从发展与安全的关系看，保证农民种粮经济上获得社会平均利润，是制定粮食政策的基调，需要在“节本”“降本”“增效”三个层面协同发力。

　　节本需要适度经营、机械替代、科学减施并行

　　“节本”是指在不影响生产效果的前提下，提高规模经营水平，科学减少粮食生产要素投入数量。“节本”力求靶向精准。

　　一是推进多种形式规模经营，提升土地资源利用效率。总结推广“按户连片耕种”“一户一块田”等经验做法，通过完善承包关系，促进承包地集中连片；推广土地股份合作、联耕联种等规模经营模式，有条件的地方可实行“确权确股不确地”“确权确利不确地”，由村组集体统一经营或统一发包给新型经营主体。

　　二是加强农机装备攻关，提升薄弱环节农机化水平。围绕粮农生产需要，按照节本降耗的标准，加强国外先进农机研发和制造技术的引进消化，加快节水灌溉、精准施药、定位施肥、秸秆处理等技术装备的研制和推广。重点围绕双季稻机械化移栽、玉米籽粒机收等薄弱环节和丘陵山区、种业机械化短板，推广应用一批高适应性技术装备和全程机械化生产模式，实现农机农艺深度融合。

　　三是加强生产服务体系建设，推进生产要素集约化利用。运用市场化、多元化的服务创新，逐步让科学、精准、高效的生产技术进村、入户、到田，以提高单产、改善品质、降低物耗。大力支持和引导农民合作社、专业服务公司、专业技术协会、农民经纪人等为粮食生产经营提供低成本、便利化、全方位的服务。因地制宜发展单环节、多环节、全程生产托管，扩展农业分工经济。

　　降本需要合作组织、补贴支持、公共投资兼推

　　“降本”是指通过市场策略、政策支持和公共投资等，降低粮食生产要素投入价格，减少粮农投入成本。“降本”力求多元高效。

　　一是提升粮农的合作化和组织化程度，降低市场交易成本。充分发挥村集体经济组织和乡村精英的带动作用，把处于弱势地位的小农户按照平等、自愿、互助的原则组织起来，引导发展生产、供销、信用“三位一体”合作，助推构建互助共享的生产经营关系网络，提升小农户参与市场议价、融入大市场的能力。

　　二是优化粮食补贴政策与补贴方式，降低要素获取成本。一方面，扩大农机具购置补贴的覆盖范围和支持力度。将水稻、小麦、玉米、大豆等粮食作物生产所需机具全部列入补贴范围，应补尽补。另一方面，创新和完善农业保险和金融支持模式。推进主粮作物完全成本保险和种植收入保险“扩面、增品、提标”，鼓励商业保险机构开发更多更好的新产品。扩大粮食产业链的信贷投放规模，开辟信贷绿色通道，拓宽新型农业经营主体信贷抵押质押物范围等。

　　三是发挥公共投资对私人投入的替代效应，降低生产投入成本。包括加大高标准农田建设投资力度，创造规模经营和机械化作业条件，并将晒场、烘干等配套设施纳入投资建设范围；集中建成一批高效节水灌溉工程；加大农业科研、粮食储备、质量检测、市场促销等公共投资，改善流通领域基础条件和运行效率；以政府购买服务、服务补贴、项目资助等方式，提高粮农社会化服务可及性，减少私人支出成本。

　　增效需要延伸链条、优质优价、循环利用共振

　　“增效”是指通过延伸产业链条、鼓励优质优价、提高循环利用等，提升粮食生产附加值和经营收益。“增效”力求融合互促。

　　一是延伸产业链和价值链，让粮农更多分享增值红利。加快国家粮食安全产业带建设，打造粮食产业集群。按照有利于粮农分享增值收益的方向，重点培育各类粮油专业合作组织，探索和推动“龙头企业+专业协会+农户”“公司+粮油购销企业+农户”等不同形式的利益联结机制，切实提升粮农参与产业化经营的积极性和增收能力。

　　二是推进优质粮食工程升级，加快现代化粮食产业体系建设。着眼全产业链各环节，促进粮食优产、优购、优储、优加、优销“五优联动”，通过实施绿色仓储提升、品种品质品牌提升、质量追溯提升、机械装备提升、应急保障能力提升、节粮减损健康消费提升等“六大行动”，全面推动粮食产业链转型升级，向价值链中高端跃升。

　　三是提高粮食产品循环利用程度，提升综合经济效益。加快推动种养结合循环农业发展，推进农业废弃物资源化利用，通过推广应用低碳低耗、循环高效的绿色生产和加工技术，提高粮食综合利用率与产品附加值，提升粮食产业经济效益和种粮农民收益所得。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）